Kira sözleşmesinin unsurlarından birisi olan kira bedeli, taraflar arasında sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde serbestçe belirlenebilmektedir. Kira artış oranı ise Türk Borçlar Kanunu m.344/1’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Tarafların tüketici fiyat endeksi oranından daha yüksek bir artış oranı belirlemesi mümkün değildir. Ancak 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanunu’na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344‘üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Bahsi geçen maddenin Türk Borçlar Kanunu’na eklenmesinden sonra, konut kiralarında 1/7/2023 tarihine kadar yapılabilecek artışlara ilişkin açıklamalarımız aşağıdadır:
►Yenilenen konut kiralarında, 1/7/2023 tarihine kadar, kira bedelinde en fazla %25 oranında artış yapılabilecektir. Taraflar arasında %25’ten daha yüksek bir artış oranının kararlaştırılması durumunda ise, artış oranı yine %25’i geçemeyecektir. 
►Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, %25’in altında kalması halinde kira tutarındaki artışın belirlenmesinde değişim oranı kullanılacaktır.
►Kiraya veren ve kiracı arasında “ilk defa” yapılacak olan kira sözleşmelerinde bahsi geçen hüküm uygulanmayacaktır. Taraflar kira bedelinde ki artış oranını, Türk Borçlar Kanunu m.344/1 çerçevesinde belirleyebileceklerdir.
►Bahsi geçen hüküm çatılı işyeri kiralarında uygulanmayacaktır. 
►Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesinde; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği ifade edilmiştir. Geçici maddede yapılan düzenlemenin Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar hakkında uygulanması öngörülmemiştir. Buna göre, taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedelinin, hâkim tarafından belirlenmesine ilişkin davalarda %25’lik sınırın uygulanmayacağı anlaşılmaktadır. Bu nedenle, özellikle 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların kira bedeli için dava açtıkları takdirde %25’lik kısıtlamaya tabi olmadıklarını belirtmekte fayda vardır. 

                                                                                                                                                                                                                     Av. Şükrü AKGÜN